Ну и зачем Вам эта ипотека, когда все гораздо проще?

А хотите увлекательную историю о том, стОит, или не стОит покупать квартиру в ипотеку?  Тогда наливайте чашечку чаю и устраивайтесь поудобнее. Вас ждут несколько минут интересного (я надеюсь, поскольку старался) чтива.

Собственно говоря, рассуждать мы даже будем не столько об ипотеке как таковой, как об одном интересном нюансе. Связанном с деньгами. И на конкретных цифрах посмотрим, что лучше: купить квартиру в ипотеку, или банально эту квартиру снимать.

Цифры будут совершенно реальные и конкретные. Взяты из моей собственной жизни. 🙂 Так что можете верить им без каких-либо сомнений. Проверено на практике.

Итак, вот что мы имеем.

Мы сейчас снимаем двухкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге площадью 63,2 кв. метра недалеко от метро. Давайте представим, что мы собрались купить квартиру, в которой живем.https://kaluga.etagi.com/realty/

Ну, или не именно эту, но точно такую же. В ипотеку, разумеется. Сейчас я Вам за 5 минут покажу, что делать это совершенно бессмысленно! Вот смотрите:

Реальная стоимость такой квартиры на рынке — где-то в пределах 7 500 000 — 8 000 000 рублей. Уберем из нее кусочек, предназначенный для оплаты услуг риелторов (мы же не собираемся их кормить, верно?). Ну и еще немножко скинем на щедрость покупателя. Тогда картина у нас получается такая:

Исходные данные. Стоимость квартиры — 7 000 000 рублей. Первоначальный взнос в банк при оформлении ипотеки составляет 20%. Или 1 400 000. Нет, можно, конечно, и меньше, к примеру, 10%, но тогда или процентная ставка по кредиту будет гораздо выше, или требования банка к заемщику ужесточатся. Так что давайте представим, что уж 20% мы накопить смогли.

Соответственно, в ипотеку нам остается взять 5 600 000 рублей.

Оставим в стороне такие мелочи, как необходимость подтверждать банку наш постоянный доход достаточно приличного уровня. Допустим, все это у нас есть. Ипотечный кредит нам обязательно одобрят, и остается только подписать договор, чтобы стать счастливейшим обладателем ключей от «собственной» квартиры.

Минимальные ипотечные ставки, предлагаемые банками на сегодняшний момент, начинаются где-то от 9,75%. Имею в виду реальные ставки, а не сказочные заманухи на уровне 7%, вроде тех, что озвучивает в своей рекламе Тинькофф.

На практике, конечно, цифры процентных ставок по ипотеке близки к 10%. Но мы жадничать не будем. Пусть у нас ставка будет минимальной.

Идем на сайт Сбербанка, забиваем наши исходные данные в ипотечный калькулятор, и путем нехитрых манипуляций выясняем:  наша процентная ставка равняется 9,4%.

А ежемесячный платеж при этом будет составлять 72 156 руб, если мы собираемся расплатиться по ипотеке за 10 лет, или 51 535 рублей, если растянуть срок погашения на 20 лет.

Нам тут же любезно подсказывают, что за 20 лет наша общая переплата по кредиту составит 6 840 209 руб,  а за 10 — всего 3 058 766.

Но совсем не эти страшные цифры являются целью нашего сегодняшнего исследования, не забыли еще?

Правильно.  Мы собирались убедиться, что покупать квартиру в ипотеку могут только очень богатые люди. Давайте вернемся к обсуждению этой идеи.

Итак. Давайте представим, что первоначальный взнос на квартиру, которую мы собираемся купить, у нас уже есть.

Банк предлагает нам привыкнуть к мысли, что мы должны:

1. Внести сразу же первоначальный взнос 1 400 000
2. Ежемесячно платить либо по 72 156 руб в течение 10 лет, либо по 51 353 в течение 20.

Мы сначала глубоко вздыхаем, потом все-таки грязно ругаемся ( не вслух, про себя!) в адрес грязных банкиров, а потом принимаем эти условия как данность, которую мы не в силах изменить.

Теперь начинаем колдовать.  Внимательно следите за руками.

Мы всех обманем и в банк не пойдем. А вместо этого идем сразу к хозяину квартиры, и подписываем с ним договор на долгосрочную аренду. С ежемесячным платежом по 20 000 рублей. Сразу же в эту квартиру нашей мечты заселяемся, и начинаем (продолжаем) жить в ней полноценной счастливой жизнью.

Потом мы ежемесячно и аккуратно выделяем из своих доходов сумму, посчитанную нам банком. Или 51 535, или 72 156. Смотря на какой срок Вы собирались ипотеку оформлять.

НО! И этой суммы мы отдаем хозяину квартиры по 20 000 в месяц.  А сэкономленную разницу откладываем «в кубышку».

Вы еще не забыли? Мы с Вами обещали платить эту суммы банку каждый месяц! В любом случае, и без каких-либо там отговорок! Так что не выдумывайте, пожалуйста, никаких «отмазок», и положите в кубышку то, что должны положить!

Теперь при помощи несложных математических подсчетов на уровне математики за 3 класс, приходим к следующим умозаключениям:

К концу первого года Ваш накопленный  таким образом в кубышке капитал составит:

1 400 000 (Вы же не забыли еще, что у Вас на руках остался первоначальный взнос в 20%?) + (51 535-20 000)*12 = 1 778 420 руб, если Вы планируете влезть в ипотечную кабалу на 20 лет.

Или 1 400 000 + (72 156-20 000)*12 = 2 025 872, если рассчитываете управиться с выплатами за 10 лет.

Иными словами, если действовать таким же манером и дальше, то каждый год Ваш капитал на покупку квартиры будет увеличиваться или на 625 872 руб, или на 378 420.

Дальше можете посчитать сами. Если считать Вам лень, то сообщаю. Вместо того, чтобы оплачивать ипотеку 10 лет, Вы накопите таким образом на квартиру всего за 9. Да при этом еще около 100 000 у Вас останется на банкет по поводу новоселья. А вместо ипотеки на 20 лет, Вы управитесь накопить за 14,5.

А как же остальные «плюшки» ипотеки?

Ну а какие там еще могут быть плюсы? Давайте посмотрим.

Основным аргументом почти всех, то выступает за ипотеку, является возможность «жить в своей собственной квартире». И не нужно, мол, долгие годы ютиться по съемным углам.

Ну да, ну да. А Вы попробуйте только пару ежемесячных платежей по ипотеке не сделать. Уверяю Вас, банк очень быстро Вам покажет, в чьей именно квартире Вы на самом деле живете!

Вы же не могли не слышать множество печальных историй, когда людей выселяли из квартир, которые они оплачивали по ипотеке больше десяти лет, правда? Одна только эпопея с валютными заемщиками чего стоит…

Поэтому, если уж ввяжитесь в ипотеку, то будьте готовы к тому, что на ближайшие десять-двадцать лет Вы не имеете права болеть, быть уволенным, да и вообще снижать уровень своей платежеспособности.  Даже временно.

Второй аргумент обычно касается постоянного роста цен на квартиры.  Мол, с каждым годом недвижимость только дорожает. Тоже спорный момент.  Особенно сейчас, в кризис, когда цены в последние несколько лет практически заморозились.

Нет, в общем цены, конечно, растут, но обычно не больше, чем на уровень инфляции. А Вам же никто не мешает деньги, которые Вы откладывали в «кубышку» переместить в банк на депозит, правда? Обычно процент по вкладам хоть ненамного, но все-таки выше, чем та же инфляция. Так что с годами растет не только стоимость Вашей квартиры, но и стоимость отложенных Вами денег

Да, и вот еще что… Мы же с Вами пренебрегли необходимостью покупать и обслуживать полис страхования жизни и здоровья. А также обслуживания ипотечного счета. Мы ведь посчитали, что нам их любезно подарили. Что на самом деле далеко не так.

В общем, я настаиваю, что как ни крутите, а покупать квартиру в ипотеку — далеко не самая лучшая идея. И аренда той же квартиры гораздо выгоднее и надежнее. А главное — безопаснее! Как считаете?